Χιλιάδες ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων βρίσκονται αιφνιδίως αντιμέτωποι με μια δυσάρεστη πραγματικότητα: τα ακίνητά τους, που μέχρι πρότινος θεωρούνταν εντός σχεδίου και κατάλληλα προς δόμηση, κινδυνεύουν να μετατραπούν πλέον σε αγροτεμάχια χωρίς δικαίωμα οικοδόμησης. Αιτία είναι η δημοσίευση του νέου Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) για την οριοθέτηση των οικισμών της χώρας (ΦΕΚ Δ 194/15.04.2025), το οποίο εφαρμόζει τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), επανακαθορίζοντας με αυστηρότερα κριτήρια τα όρια και τις κατηγορίες των οικιστικών ζωνών.
Με τη νέα κατηγοριοποίηση, πολλές εκτάσεις που μέχρι σήμερα θεωρούνταν εντός ορίων – βάσει αποφάσεων Νομαρχών – αποχαρακτηρίζονται, καθώς αυτές οι αποφάσεις κρίθηκαν ως μερικώς αυθαίρετες και οι Νομάρχες ακατάλληλοι για τέτοιες αποφάσεις καθώς στερούνται τις σχετικής επιστημονικής κατάρτισης. Πλέον, μόνο οι οριοθετήσεις που έχουν γίνει μέσω εγκεκριμένου πολεοδομικού σχεδίου και έχουν εγκριθεί με ΠΔ θεωρούνται έγκυρες. Όλα τα υπόλοιπα θεωρούνται “στον αέρα”, προκαλώντας νομική και οικονομική αβεβαιότητα στους ιδιοκτήτες.
Η ουσία του προβλήματος δεν αφορά μόνο την τυπική αναγνώριση των ορίων οικισμών. Αφορά χιλιάδες οικογένειες που είχαν επενδύσει ή σχεδίαζαν να χτίσουν ένα σπίτι σε μικρό οικόπεδο στο χωριό τους – οικόπεδα 300 ή 400 τ.μ., που βρίσκονταν εντός νομαρχιακών οριοθετήσεων και τώρα κινδυνεύουν να χάσουν οριστικά το δικαίωμα δόμησης, εκτός κι αν υπερβαίνουν τα 4 στρέμματα, όπως προβλέπεται για τις εκτός σχεδίου περιοχές.
Το χρονικό μιας πολεοδομικής βόμβας
Το πρόβλημα δεν είναι καινούργιο. Ήδη από τη δεκαετία του 1980, η πλειονότητα των μικρών οικισμών της Ελλάδας (περίπου 12.000 στον αριθμό) είχε οριοθετηθεί όχι μέσω Προεδρικού Διατάγματος, αλλά με απλές διοικητικές αποφάσεις των Νομαρχών. Αυτές οι αποφάσεις κρίθηκαν επανειλημμένα από το ΣτΕ ως αναρμοδίως εκδοθείσες, καθώς το Σύνταγμα απαιτεί να προηγείται εγκεκριμένος πολεοδομικός σχεδιασμός και ΠΔ.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα:
- Απόφαση 56/2017: Ακύρωση ορίων οικισμών στο Ρέθυμνο
- Απόφαση 1268/2019: Ακύρωση ορίων σε περιοχές του Πηλίου
- Απόφαση 164/2022: Ακύρωση επεκτάσεων οικισμών στην Πάρο
Σε όλες τις περιπτώσεις, το σκεπτικό του ΣτΕ ήταν παρόμοιο: οι επεκτάσεις ή οριοθετήσεις χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό θεωρούνται παράνομες και δεν μπορούν να αποτελέσουν βάση για έκδοση οικοδομικών αδειών. Το ΠΔ του 2025 έρχεται να εφαρμόσει τη νομολογία αυτή σε πανελλαδικό επίπεδο, διακρίνοντας τους οικισμούς σε ζώνες (Α: ιστορικός πυρήνας, Β: συνεκτικά τμήματα, Β1: διάσπαρτα) και εξαιρώντας τη Ζώνη Γ, που περιλάμβανε αμφισβητούμενες εκτάσεις.
Οι πρώτες αντιδράσεις: Τοπικές κοινωνίες και ιδιοκτήτες στα όρια
Η πρώτη αντίδραση ήρθε από την Κρήτη. Η Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων Νομού Ηρακλείου (ΕΝΙΔΑΝΙ) απέστειλε επιστολή στον υπουργό Περιβάλλοντος Σταύρο Παπασταύρου, εκφράζοντας την αγωνία των πολιτών. Ο πρόεδρος της ΕΝΙΔΑΝΙ και αντιπρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Κώστας Αράπογλου προειδοποίησε για μαζική απαξίωση περιουσιών, όπως συνέβη και με την κατάργηση των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση το 2020 (Ν.4759/2020).
«Οι ραγδαίες και δυσμενείς εξελίξεις αυτές είναι φανερό ότι παραβιάζουν βάναυσα τις διατάξεις περί προστασίας της ιδιοκτησίας, τόσο του Συντάγματός μας, όσο και όλων των διεθνών συνθηκών στις οποίες έχει προσχωρήσει η χώρα μας», αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ σε επίσημη ανακοίνωσή της.
Οι ενώσεις ιδιοκτητών τονίζουν ότι δεν πρόκειται απλώς για ένα τεχνικό πρόβλημα, αλλά για ζήτημα επιβίωσης των μικρών οικισμών. Η απαγόρευση δόμησης προκαλεί ερήμωση, αυξάνει την αστυφιλία και δυσχεραίνει τη στέγαση δημόσιων υπαλλήλων και εποχικών εργαζόμενων σε περιοχές με ήδη υψηλό στεγαστικό κόστος. Παράλληλα, φοβούνται πλήγμα στις επενδύσεις real estate και στη χορήγηση Golden Visa.
Οι αντιδράσεις στην πολιτική σκηνή: Η Νέα Δημοκρατία σε εσωστρέφεια
Η κρίση δεν περιορίζεται σε κοινωνικό επίπεδο. Έχει ήδη προκαλέσει πολιτική ένταση εντός της Νέας Δημοκρατίας. Αυτοδιοικητικοί της ΝΔ πιέζουν έντονα για αλλαγές, καθώς – όπως λένε – οι πολίτες βλέπουν τις περιουσίες τους να χάνουν αξία. Η Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδας (ΚΕΔΕ) με ομόφωνη απόφασή της εξέφρασε τη διαφωνία της με το ΠΔ και αιτήθηκε συνάντηση με το ΥΠΕΝ. Το ζήτημα λαμβάνει διαστάσεις «εθνικής κρίσης μικρής ιδιοκτησίας», με την ΚΟ της ΝΔ να βρίσκεται στα «κάγκελα» και το Υπουργείο σε θέση άμυνας.
Ο υπουργός Περιβάλλοντος Σταύρος Παπασταύρου υποστήριξε μιλώντας στην ΕΡΤNews ότι «μπαίνει τάξη σε μια εκκρεμότητα δεκαετιών» και προσθέτει πως το ΠΔ δεν αφανίζει, αλλά διασώζει την ασφάλεια δικαίου. Ωστόσο, η πολιτική φθορά είναι ορατή και αρκετοί βουλευτές μιλούν για «γκάφα» εν μέσω δύσκολης περιόδου για την κυβέρνηση.
Τι σχεδιάζει η κυβέρνηση: Το παράθυρο των Περί-Οικιστικών Ζωνών
Μπροστά στην πίεση, το ΥΠΕΝ ετοιμάζει νέα νομοθετική ρύθμιση. Στην καρδιά της λύσης μπαίνουν οι Περί-Οικιστικές Ζώνες (Π.Ο.Ζ.), ειδικές περιοχές που θα λειτουργούν ως συνέχεια των οικισμών σε απόσταση έως 500 μέτρων και θα καθορίζονται μέσω Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ). Εκεί θα ισχύουν όροι δόμησης ευμενέστεροι από την εκτός σχεδίου (π.χ. για ακίνητα άνω του 1 στρέμματος), αλλά αυστηρότεροι από την εντός σχεδίου.
Ο πρόεδρος του ΤΕΕ, Γιώργος Στασινός, προτείνει να επιτραπεί η δόμηση σε ιδιοκτησίες τουλάχιστον ενός στρέμματος: «Να μπορείς να χτίσεις κάποια συγκεκριμένα τετραγωνικά και να θεωρείται μεν εκτός σχεδίου, αλλά κατά παρέκκλιση να μπορείς να χτίσεις κάποιες κατοικίες», δήλωσε στο podcast «Βαβέλ» του ot.gr. Προειδοποίησε για “ξαφνικό θάνατο” της δόμησης, που θα οδηγήσει σε μεγαλύτερη ερήμωση της υπαίθρου.
Το υπουργείο, πάντως, διαμηνύει ότι καμία αλλαγή δεν θα εφαρμοστεί άμεσα χωρίς διαβούλευση, και δεσμεύεται να φέρει σύντομα προς ψήφιση τη σχετική ρύθμιση.
Επόμενα βήματα και ερωτήματα χωρίς απάντηση
Η υπό διαμόρφωση ρύθμιση αναμένεται εντός του επόμενου δεκαημέρου στη Βουλή. Ωστόσο, πολλά ερωτήματα παραμένουν αναπάντητα: Ποιες περιοχές θα ενταχθούν σε Π.Ο.Ζ.; Πώς θα κριθεί η «λειτουργική σχέση με τον οικιστικό ιστό»; Θα υπάρξει πρόβλεψη για ιδιοκτησίες κάτω του ενός στρέμματος;
Η κρίση αποκάλυψε το τεράστιο θεσμικό κενό στον χωροταξικό σχεδιασμό των μικρών οικισμών, αλλά και την αναντιστοιχία ανάμεσα στο νομικό σύστημα και την κοινωνική πραγματικότητα. Οι μικροϊδιοκτήτες, οι τοπικές κοινωνίες και οι δήμοι ζητούν μια λύση που να μην θυσιάζει την ασφάλεια δικαίου στο όνομα της γραφειοκρατικής αυστηρότητας, αλλά ούτε να επιτρέπει την αυθαιρεσία του παρελθόντος.
Η Ελλάδα έχει την ευκαιρία να επιλύσει οριστικά ένα πρόβλημα δεκαετιών με τρόπο δίκαιο, βιώσιμο και ρεαλιστικό. Το αν αυτή η ευκαιρία θα αξιοποιηθεί, μένει να αποδειχθεί το επόμενο διάστημα.
Greek 
English