Μεγάλη είναι η συζήτηση που έχει ξεκινήσει γύρω από το θέμα της δόμησης κτιρίων εκτός σχεδίου το τελευταίο διάστημα. Η συζήτηση ξεκίνησε μετά την απόφαση (1 76/2023) του ΣτΕ να απορρίψει την οικοδομική άδεια οικοπέδου άνω των 4 στρεμμάτων στην Πάτμο, με αποτέλεσμα να παγώσει τις άδειες οικοδομήσεως σε εκατομμύρια οικόπεδα. Αυτό συμβαίνει καθώς η διαπίστωση δόμησης είναι αδύνατη, σχεδόν ακατόρθωτη αφού οι νόμοι αλλάζουν συνεχώς ενώ δεν είναι ξεκάθαροι ως προς τις απαιτήσεις τους. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας μάταια επιχειρεί να διευκολύνει τους πολίτες στην κατανόηση με νέες διατάξεις, όμως μέχρι να ολοκληρωθεί η θεσμοθέτηση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων και του χαρακτηρισμού του συνόλου του Οδικού Δικτύου της χώρας επικρατεί αβεβαιότητα για το θέμα που απασχολεί εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες καθημερινά.
Η ένταση έχει δημιουργηθεί καθώς το Υπουργείο δεν έχει ανακοινώσει κάποια επίσημη απάντηση σχετικά με τη δόμηση άρτιων κτιρίων μεγαλύτερων από 4 στρέμματα, μετά την απόφαση του ΣτΕ, η οποία ουσιαστικά ακυρώνει χιλιάδες συμβόλαια και άδειες κατοικιών που θεωρούνταν νόμιμα. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχώρησε σε σχετικές νομοθετικές ρυθμίσεις, οι οποίες τέθηκαν σε διαβούλευση, όμως δεν υπήρξε κάποιο αποτέλεσμα. Επομένως, με αυτά τα δεδομένα οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να είναι σίγουροι για την αρτιότητα των ακινήτων τους, ενώ οι αγοραπωλησίες μένουν πίσω. Το θέμα πλήττει τους πολίτες και της Κεφαλονιάς αφού και στο νησί μας οι άδειες οικοδόμησης, που ήδη παίρνουν αρκετό καιρό για να χορηγηθούν, καθυστερούν παραπάνω και υπάρχει μεγάλη αμφιβολία για την αρτιότητα των αγοραπωλησιών ακινήτων εκτός σχεδίου.
Η υπόθεση στην Πάτμο
Το Συμβούλιο της Επικρατείας ακύρωσε την ήδη υπάρχουσα οικοδομική άδεια κατοικίας 185 τ.μ. σε οικόπεδο 8 στρεμμάτων στην Πάτμο. Μέχρι πρότινος η μόνη απαίτηση για δόμηση εκτός σχεδίου ήταν το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων, το Ανώτατο Δικαστήριο, όμως έκρινε ότι εκτός από τον όρο του εμβαδού, θα πρέπει τα οικόπεδα να έχουν «πρόσωπο» 25μ. σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο με πλάτος τουλάχιστον 3.5 μέτρα, που φαίνεται σε αεροφωτογραφίες του 1977, σύμφωνα με νομοθεσία που υφίσταται από το 1985. Έτσι, μετά την απόφαση αυτή οι Πολεοδομίες πάγωσαν τις άδειες οικοδόμησης σε ακίνητα εκτός σχεδίου καθώς δεν υπάρχει καταγραφή των κοινόχρηστων δρόμων, δημιουργώντας αβεβαιότητα σε χιλιάδες πολίτες, ενώ απειλούνται ακόμα και υφιστάμενες άδειες.
Η περίπλοκη νομική κατάσταση που προέκυψε μετά την υπόθεση της Πάτμου έχει οδηγήσει σε αβεβαιότητα και αναζήτηση λύσεων από τις αρμόδιες αρχές. Σε απόπειρα να διασαφηνίσουν τα διαφορετικά ερμηνευτικά πλαίσια και να αντιμετωπίσουν τη νομική αβεβαιότητα, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έθεσε σε διαβούλευση νομοθετικές ρυθμίσεις.
Αυτές οι ρυθμίσεις περιελάμβαναν εξαιρέσεις και διευκρινίσεις σχετικά με το πλάτος του δρόμου και τις ημερομηνίες αναγνώρισης των οικοπέδων, με στόχο τη διασφάλιση της σαφήνειας και της ασφάλειας στην εφαρμογή των νέων νομικών διατάξεων. Οι εν λόγω διατάξεις προσπαθούν να διορθώσουν τυχόν ασάφειες που προέκυψαν από τη νομολογία της Πάτμου και να προσδιορίσουν σαφώς τα κριτήρια για την οικοδόμηση σε μεγάλες εκτάσεις εκτός πολεοδομικού σχεδιασμού.
Τι ισχύει σήμερα για τη δόμηση ακινήτων εκτός σχεδίου
Η δόμηση ακινήτων εκτός σχεδίου είναι ένα σύνθετο θέμα που αφορά την αστική και περιβαλλοντική ανάπτυξη. Η νομοθεσία διακρίνει τα ακίνητα ανάλογα με το μέγεθός τους, καθιστώντας τη διαχείριση της δόμησης πολύπλοκη. Τα ακίνητα χωρίζονται σε δύο κατηγορίες, εκείνα που εκτείνονται από 2 έως 4 στρέμματα και τα ακίνητα άνω των 4 στρεμμάτων, τα οποία έχουν διαφορετικούς όρους και περιορισμούς όσον αφορά τη δυνατότητα οικοδόμησης και τη χρήση του εδάφους. Κάθε κατηγορία απαιτεί διαφορετική προσέγγιση και συνήθως συνοδεύεται από διαφορετικές νομικές ρυθμίσεις προκειμένου να διασφαλιστεί η βιώσιμη ανάπτυξη και η προστασία του περιβάλλοντος.
Ακίνητα δύο με τέσσερα στρέμματα
Σύμφωνα με τις νομοθετικές διατάξεις, τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός πολεοδομικού σχεδιασμού και διαθέτουν έκταση από 2 έως 4 στρέμματα είναι οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν ήδη λάβει άδεια ή προέγκριση άδειας. Ειδικότερα, η αίτηση για άδεια ή προέγκριση πρέπει να έχει υποβληθεί πριν το τέλος του 2022, με την άδεια ή την προέγκριση να έχει χορηγηθεί έως την 31η Μαρτίου 2024. Αυτό το μέτρο έχει δημιουργήσει προβλήματα στους ενδιαφερόμενους, καθώς οι άδειες σε πολλές περιοχές τις Ελλάδας χρειάζονται περισσότερο καιρό για να δοθούν με αποτέλεσμα χιλιάδες πολίτες να έχουν χάσει την προθεσμία. Μάλιστα, ο πρόεδρος του ΤΕΕ με επιστολή του στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ζητά παράταση της προθεσμίας μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου του 2024 ώστε να μπορέσουν οι μηχανικοί να ανταποκριθούν στο όγκο των αιτημάτων αδειών και προεγκρίσεων.
Παράλληλα, το νομοθετικό πλαίσιο προβλέπει και περιορισμούς στο μέγεθος των κατασκευών σε αυτά τα ακίνητα. Συγκεκριμένα, το μέγιστο επιτρεπόμενο μέγεθος του κτιρίου και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 186 τ.μ. για ακίνητα με έκταση από 2 έως 4 στρέμματα.
Ακίνητα μεγαλύτερα από τέσσερα στρέμματα
Η υπόθεση της Πάτμου ανέδειξε ένα κενό στο νομικό πλαίσιο όσον αφορά την οικοδόμηση ακινήτων εκτός πολεοδομικού σχεδιασμού σε μεγάλες εκτάσεις. Μέχρι πρότινος, η προϋπόθεση για την οικοδόμηση αυτών των ακινήτων ήταν απλώς η έκταση των 4 στρεμμάτων. Ωστόσο, με την εξέλιξη αυτής της νομολογικής διαδικασίας, η έννοια του “προσώπου” και των προϋποθέσεων για τον κοινόχρηστο δρόμο έχει αποκτήσει μεγαλύτερη σημασία.
Σύμφωνα με την τρέχουσα κατάσταση, τα ακίνητα που υπερβαίνουν τα 4 στρέμματα έχουν το δικαίωμα οικοδόμησης, εφόσον διαθέτουν “πρόσωπο” 25μ σε κοινόχρηστο δρόμο. Αυτός ο δρόμος πρέπει να έχει αναγνωριστεί πριν από το 1985 και να έχει πλάτος τουλάχιστον 3.5μ. Μετά από την απόφαση του ΣτΕ για το ακίνητο στην Πάτμο, παρατηρείται κάποια αβεβαιότητα, με αποτέλεσμα ορισμένοι δήμοι να χορηγούν άδειες ενώ άλλοι όχι, ακόμη και για ακίνητα με ανάλογα χαρακτηριστικά, θέτοντας στον πάγο χιλιάδες υποθέσεις.
Οι μεταρρυθμίσεις του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας
Οι μεταρρυθμιστικές διατάξεις που έθεσε σε διαβούλευση το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έχουν στόχο τη διευκόλυνση της δόμησης ακινήτων άνω των τεσσάρων στρεμμάτων εκτός σχεδίου. Σύμφωνα με αυτές τις νέες διατάξεις, αποτελεί πλέον δυνατότητα η κατασκευή κατοικίας σε αυτά τα οικόπεδα, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Κατ’ αρχάς, για να επιτραπεί η δόμηση σε αυτά τα οικόπεδα, πρέπει να πληρούνται δύο βασικές προϋποθέσεις. Πρώτον, η περιοχή θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον δύο νόμιμα κατοικίες και, δεύτερον, η νέα οικοδομή να μην υπερβαίνει απόσταση δύο χιλιομέτρων από αυτές.
Επιπλέον, το σχέδιο προβλέπει τη δυνατότητα δόμησης κατοικιών σε οικόπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από τις 31 Μαΐου 1985 ή από την 31η Μαΐου 1985 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2003 και έχουν πρόσωπο τουλάχιστον 25 μέτρων σε οδό που αναγνωρίζεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977. Επιπλέον, αυτή η οδός θα πρέπει να έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων και να συνδέεται με διεθνή, εθνική, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό, είτε στη διάνοιξή της ή στη συντήρησή της έχει εμπλακεί το Δημόσιο. Τέλος, η δόμηση κατοικιών σε οικόπεδα και των δύο παραπάνω κατηγοριών θα επιτρέπεται εφόσον στην περιοχή υπάρχουν τουλάχιστον δύο παλαιότερες κατοικίες, χτισμένες εντός ζώνης 50 μέτρων από τον άξονα της οδού.
Με τις παραπάνω προβλέψεις, η νομοθεσία προσπαθεί να θέσει σαφείς κανόνες για τη δόμηση ακινήτων εκτός σχεδίου, παρέχοντας ταυτόχρονα την απαραίτητη ευελιξία για την ανάπτυξη και την αξιοποίηση του ακινήτου σύμφωνα με τις σύγχρονες ανάγκες και προδιαγραφές.
Παρ’όλα αυτά οι νομοθετικές αυτές ρυθμίσεις που πρότεινε το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας δεν προχώρησαν και έτσι δεν υπήρξε κάποιο αποτέλεσμα. Οι χιλιάδες πολίτες που αφορά το θέμα βρίσκονται ακόμα σε αβεβαιότητα για τη δόμηση ακινήτων εκτός σχεδίου και βρίσκονται σε αναμονή για τη διαλεύκανση του προβλήματος. Στην Κεφαλονιά το πρόβλημα έχει μεγάλες διαστάσεις καθώς οι περιοχές εκτός σχεδίου είναι πολλές. Οι πολεοδομίες δεν έχουν σταματήσει να δίνουν άδειες και προεγκρίσεις οικοδόμησης στο νησί, όμως η διαδικασία, η οποία ήταν ήδη χρονοβόρα, τώρα έχει ακόμα περισσότερες καθυστερήσεις μεγαλώνοντας την αναμονή και δημιουργώντας προβλήματα στις αγοραπωλησίες.
Greek 
English