Καθώς τα χαμηλά ενοίκια ανήκουν πια στο παρελθόν και οι τιμές των ακινήτων έχουν εκτοξευτεί, η στεγαστική κρίση έχει μετατραπεί σε ένα από τα πιο επώδυνα ζητήματα για την ελληνική κοινωνία. Ειδικά στους νησιωτικούς προορισμούς, όπως η Κεφαλονιά, οι τουριστικές πιέσεις εντείνουν ακόμη περισσότερο το πρόβλημα, αφαιρώντας ακόμη και τις ελάχιστες ευκαιρίες από τους ντόπιους κατοίκους. Το σκηνικό διαμορφώνεται από τη ραγδαία αύξηση των τιμών, την περιορισμένη προσφορά και τη στροφή πολλών ιδιοκτητών σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, γεγονός που αναγκάζει πολλούς κατοίκους να ψάχνουν εναγωνίως μήνες ολόκληρους για να βρουν αξιοπρεπή στέγη. Οι έρευνες που έχουν γίνει και οι μαρτυρίες επαγγελματιών του μεσιτικού χώρου της Κεφαλονιάς στο kefalonianglobe.com αποκαλύπτουν ένα πολύπλοκο και αλληλοεξαρτώμενο οικοσύστημα που απαιτεί άμεσες και δραστικές πρωτοβουλίες.
Οι προκλήσεις στην αγορά των ακινήτων με δεδομένα – Τα μέτρα που έχουν παρθεί σε διεθνή κλίμακα
Σύμφωνα με την έρευνα της RE/MAX Ελλάς, οι τιμές των ενοικίων αυξήθηκαν κατά 5,6% σε ολόκληρη την επικράτεια το 2024 σε σχέση με το 2023. Αυτή η αύξηση αντικατοπτρίζει τη γενικότερη ζήτηση που συνεχίζει να κυριαρχεί, ενώ η προσφορά παραμένει περιορισμένη λόγω της στροφής πολλών ιδιοκτητών σε βραχυχρόνιες μισθώσεις. Παράλληλα, τα δεδομένα της Eurostat δείχνουν ότι η ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις αυξήθηκε κατά 66% μεταξύ 2018 και 2023, αναδεικνύοντας το μέγεθος του φαινομένου.
Αυτό έχει ως αποτέλεσμα, οι κάτοικοι να αδυνατούν να βρουν στέγη, αλλά ακόμη και αν βρουν το κόστος ενοικίασης είναι θεόρατο. Χαρακτηριστική είναι η πρόσφατη έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates (2024) που δείχνει ότι στο κέντρο της Αθήνας μόλις το 6,4% των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων, που είναι κατάλληλα για οικογένεια (80-100 τ.μ. με δύο υπνοδωμάτια, άνω του 1ου ορόφου) ενοικιάζονται ως 600 ευρώ.
Φυσικά, αυτή η κατάσταση δεν επικρατεί μόνο στην Ελλάδα, αλλά πρόκειται για μία στεγαστική κρίση που απασχολεί πολλές ακόμη χώρες τόσο στην Ευρώπη όσο και στην Αμερική. Στη Βαρκελώνη, για παράδειγμα, η τοπική αυτοδιοίκηση αποφάσισε ότι δε θα ανανεώνει πλέον άδειες για βραχυπρόθεσμη ενοικίαση ακινήτων και επίσης δεν θα χορηγεί νέες. Η Βαρκελώνη έχει επί του παρόντος περισσότερα από 10.000 διαμερίσματα βραχυχρόνιας ενοικίασης, αλλά όταν λήξουν οι τελευταίες άδειες τον Νοέμβριο του 2028, δεν θα έχει καμία. Σύμφωνα με δημόσιες τοποθετήσεις του δημάρχου, Jaume Collboni, το ενοίκιο στη Βαρκελώνη αυξήθηκε περίπου 68%, τα τελευταία 10 χρόνια, ενώ η τιμή αγοράς ενός ακινήτου αυξήθηκε κατά 38%. Παρόμοια περιοριστικά μέτρα στις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις έχουν ληφθεί και στη Νέα Υόρκη, ενώ το Παρίσι, το Άμστερνταμ, το Βερολίνο, η Λισαβόνα και άλλοι δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί επιβάλλουν επίσης σκληρούς περιορισμούς στις ενοικιάσεις των Airbnb.
Παράλληλα, η κυβέρνηση της Ιρλανδίας προσπαθεί να αντιμετωπίσει την κρίση, επενδύοντας σε κοινωνικές κατοικίες και επιδοτήσεις ενοικίου, ενώ παρέχει φορολογικά κίνητρα για νέους αγοραστές, όσο η Βαλένθια, η Βουδαπέστη και η Αθήνα θεσπίζουν νέα νομοθεσία για την αντιμετώπιση του υπερτουρισμού και της παράνομης βραχυπρόθεσμης διαμονής, γράφει το Euronews.
Στην Κεφαλονιά, το ζήτημα της στεγαστικής κρίσης συνδέεται στενά με τον τουριστικό χαρακτήρα του νησιού. Η συνεχής ζήτηση από τουρίστες έχει αυξήσει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, περιορίζοντας σημαντικά τη διαθεσιμότητα μακροχρόνιας στέγασης για τους ντόπιους. Παράλληλα, οι υψηλές τιμές πώλησης και ενοικίασης καθιστούν δύσκολη την απόκτηση ή τη μίσθωση κατοικιών, ακόμη και για μεσαία εισοδήματα. Το νησί αντιμετωπίζει μοναδικές προκλήσεις, καθώς η προσφορά ακινήτων δεν συμβαδίζει με τη ζήτηση, ενώ οι ανάγκες των κατοίκων συχνά έρχονται σε δεύτερη μοίρα σε σχέση με τις τουριστικές δραστηριότητες.
Τι λένε οι επαγγελματίες του Real Estate για την Κεφαλονιά
Ευάγγελος Μαντάς, Μεσίτης αστικών ακινήτων (Mantas Real Estate)
«Η αγοραστική τάση είναι αυξητική και κάθε χρόνο συνεχώς αυξάνεται. Υπάρχει μεγαλύτερη ζήτηση και μικρότερη προσφορά, καθώς τα ακίνητα που πωλούνται δεν αντικαθίστανται με καινούργια. Όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων, αυτές αυξάνονται αφενός λόγω της ζήτησης, αφετέρου λόγω του υψηλού κόστους κατασκευής, το οποίο συμπαρασύρει την αγορά» εξηγεί ο κ. Μαντάς.
Δεν υπάρχει ισορροπία ζήτησης και προσφοράς καθώς «τα ακίνητα δεν αντικαθίστανται, γιατί ο ρυθμός πώλησης των κατοικιών είναι μεγαλύτερος από τον ρυθμό ανοικοδόμησης. Παρόλο που κατασκευάζονται νέα ακίνητα, τα περισσότερα προορίζονται για τουριστική εκμετάλλευση. Μάλιστα, οι περιοχές με τη μεγαλύτερη ζήτηση είναι γύρω από την παραλία Λουρδάς, στο Τραπεζάκι, στη Λειβαθώ, στο Φισκάρδο, την Αγία Ευφημία και τη Σκάλα» προσθέτει.
Ένα θετικό στοιχείο που επιφέρει η ανοικοδόμηση σε συνδυασμό με τον τουριστικό παράγοντα στο νησί είναι πως «οι κατασκευές είναι καλής ποιότητας». Όσοι νοικιάζουν ακίνητα για τουριστική χρήση κατασκευάζουν ωραίες κατοικίες σε εξαιρετικά σημεία, με πολύ καλά υλικά και με τη βοήθεια επαγγελματιών. Αυτό συμβάλλει στη γενικότερη καλή εικόνα της αγοράς και στην προσέλκυση επενδυτών, ανεβάζοντας κάθε χρόνο το επίπεδο στο νησί. Δηλαδή, όπως εξηγεί ο κ. Μαντάς, «έχοντας ωραίες κατοικίες, ωραία τουριστικά καταλύματα σε ωραία σημεία στο νησί, ακόμη και ο επισκέπτης που έρχεται για να επενδύσει ή ο τουρίστας που θέλει να έρθει να αγοράσει στην Κεφαλονιά για να περάσει το υπόλοιπο της ζωής του συμπαρασύρεται βλέποντας τέτοια εικόνα με τις κατοικίες και χτίζει και εκείνος κάτι πάρα πολύ όμορφο με αποτέλεσμα να ανεβαίνει κάθε χρόνο το επίπεδο στις κατασκευές και γενικότερα στο κατάλυμα και στις υπηρεσίες του νησιού».
Αξίζει να αναφερθεί πως, οι υψηλές τιμές των ακινήτων προσελκύουν ανθρώπους με μεγαλύτερη οικονομική δυνατότητα και κυρίως ξένους. Παράλληλα, οι ντόπιοι, ειδικά στο Αργοστόλι, επιθυμούν κυρίως διαμερίσματα μέσα στην πόλη γιατί τους εξυπηρετούν στις καθημερινές τους ανάγκες.
Αξιοπερίεργο είναι πως «τα αστικά ακίνητα που προορίζονται προς ενοικίαση δε λαμβάνουν συχνά τη μέριμνα που θα τους έπρεπε, ενώ οι ανακαινίσεις ακινήτων επικεντρώνονται στα ακίνητα που προορίζονται για τουριστική εκμετάλλευση», σύμφωνα με τον ίδιο. Μάλιστα, «η κυβέρνηση έχει εντοπίσει αυτό το πρόβλημα και προσφέρει κίνητρα, όπως φοροαπαλλαγές, ώστε οι ιδιοκτήτες να ανακαινίσουν τα ακίνητά τους. Παρ’ όλα αυτά, πολλοί ιδιοκτήτες δεν προχωρούν σε ανακαινίσεις, είτε λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος είτε επειδή πολλά ακίνητα έχουν πολλούς συνιδιοκτήτες», εξηγεί ο κ. Μαντάς. Την ίδια στιγμή, αναφέρει πως «λόγω του υψηλού κόστους κατασκευής και οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες δεν έχουν τις απολαβές που θα έπρεπε να έχουν για την περιουσία που δίνουν στον ενοικιαστή».
Μιλώντας για το μέλλον και το κατά πόσο είναι εφικτό να αλλάξει η εικόνα στην αγορά ακινήτων ο κ. Μαντάς αναφέρει πως «είναι πολύ δύσκολο να προβλέψει κάποιος πότε θα έρθει η επόμενη κρίση και πότε θα αρχίσουν οι τιμές να πέφτουν. Οι τιμές ακινήτων ανεβαίνουν εύκολα, όπως τα κιλά που βάζουμε στο σώμα, αλλά δύσκολα μειώνονται. Επιπλέον, αυτή τη στιγμή η Ελλάδα βρίσκεται σε φάση ανάπτυξης στον τομέα των ακινήτων».
Γεράσιμος Μαντάς, Ιδιοκτήτης της GM Properties & Developments
Από τη μεριά του ο κ. Γεράσιμος Μαντάς δίνει τη δική του οπτική και συνυπογράφει πως οι τιμές βρίσκονται σε ανοδική τροχιά στον κλάδο των ακινήτων. «Η τρέχουσα τάση είναι αυξητική την τελευταία διετία, και υπάρχουν πολλοί παράγοντες, όπως ο πληθωρισμός, η άνοδος οικοδομικών υλικών και η λήξη της διορίας της Golden Visa. Οι τιμές έχουν αυξηθεί τουλάχιστον κατά 35%, τόσο στην ενοικίαση όσο και στην αγορά» αναφέρει ο κ. Γεράσιμος Μαντάς.
«Η μεγαλύτερη ζήτηση εντοπίζεται στην περιοχή της Λειβαθούς και μέχρι τη Σκάλα, κυρίως λόγω της ακτογραμμής, των όμορφων παραλιών, της θέας προς τη θάλασσα και του προσανατολισμού προς τον νότο.
Δυστυχώς, η δυναμική των ντόπιων στο κομμάτι της αγοράς είναι περιορισμένη, ενώ στο κομμάτι της ενοικίασης υπάρχει μεγάλη ζήτηση από ντόπιους για σπίτι, αλλά δεν υπάρχουν αρκετές προσφορές. Υπάρχει πολύ μεγάλη έλλειψη ακινήτων προς ενοικίαση, διότι δεν χτίζονται με τον ίδιο ρυθμό που απαιτεί η ζήτηση. Κι όσοι χτίζουν, το κάνουν με σκοπό την πώληση με αποτέλεσμα όσοι ψάχνουν να νοικιάσουν να μη βρίσκουν. Επιπλέον, οι περισσότεροι κάτοικοι συγκεντρώνονται στο Αργοστόλι και θέλουν να μείνουν εκεί με αποτέλεσμα το Αργοστόλι να βρίσκεται σε ένα τέλμα», εξηγεί περαιτέρω ο ίδιος.
Όσον αφορά το ζήτημα με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και κατά πόσο αυτές επηρεάζουν τη διαθεσιμότητα των ακινήτων, ο κ. Μαντάς αναφέρει πως «πολλοί επιλέγουν να διαθέτουν τα ακίνητά τους μέσω εφαρμογών βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς η απόδοση είναι τουλάχιστον διπλάσια».
Ούτε ο κ. Γεράσιμος Μαντάς εμφανίζεται αισιόδοξος για το μέλλον. «Η κατάσταση θα παραμείνει ως έχει. Η εύρεση κατοικίας θα συνεχίσει να είναι δύσκολη, οι τιμές δεν θα αυξηθούν περαιτέρω, και δεν πιστεύω πως θα αλλάξει κάτι σημαντικά. Η προσωπική μου γνώμη είναι πως το νησί δεν προσφέρεται για επενδυτικά καταλύματα, παρά μόνο για τουριστική εκμετάλλευση, και αυτό έχει αξία μόνο στις περιπτώσεις που ο ίδιος ο αγοραστής διαχειρίζεται την επιχείρηση» σημειώνει ο ίδιος.
Αγγελική Διονυσάτου, Administrator του γραφείου «D Properties Kefalonia
Τέλος, η κα. Αγγελική Διονυσάτου που μίλησε στο kefalonianglobe.com κατέθεσε τη δική της εικόνα λέγοντας πως η αύξηση στις τιμές ακινήτων είναι σημαντική τα τελευταία 5 χρόνια. «Ήδη η τιμή για το τετραγωνικό έχει φτάσει στα 2.500 – 3.000 ευρώ στην Κεφαλονιά, από 1.500 – 1.800 ευρώ που ήταν το 2019 και φυσικά αυτό πάει αναλόγως την περιοχή. Σίγουρα το Αργοστόλι έχει τις υψηλότερες τιμές, ενώ οι περιοχές της Ερίσου, του Φισκάρδου και της Λειβαθούς παραμένουν εξίσου ακριβές όλο τον χρόνο. Τα πιο οικονομικά ακίνητα, από την άλλη, βρίσκονται στο Ληξούρι, σε όλη την περιοχή της Παλικής και στον Πόρο» δηλώνει η κ. Διονυσάτου.
Οι περισσότεροι αγοραστές ακινήτων στην Κεφαλονιά, είτε είναι οικόπεδο είτε είναι κατοικία, είναι ξένοι που θέλουν να επενδύσουν, δυστυχώς οι Έλληνες έχουν χαθεί από το αγοραστικό τοπίο τα τελευταία δύο-τρία χρόνια. «Παλαιότερα είχαμε Άγγλους, Γερμανούς, Σουηδούς, Νορβηγούς επενδυτές. Τώρα έχουν παραμείνει οι Άγγλοι, αλλά έχουν μειωθεί, ενώ υπάρχει ζήτηση και από Ισραηλινούς», προσθέτει. Απαντώντας ακολούθως στην ερώτηση, «πώς μπορεί να εξηγηθεί η αύξηση της πώλησης ακινήτων στην Κεφαλονιά», η κα. Διονυσάτου εκτιμά πως η τηλεργασία είναι ένας λόγος που έχει συμβάλλει σημαντικά τα τελευταία χρόνια. «Μετά τον κορονοϊό, έχει αυξηθεί η τηλεργασία, οπότε πολλοί θέλουν να ζήσουν σε νησί ή επαρχία και εργάζονται εξ αποστάσεως. Επομένως, επιλέγουν την Κεφαλονιά που είναι ένα πράσινο, όμορφο νησί και δεν του λείπει κάτι», λέει χαρακτηριστικά.
Αυτή η κατάσταση, όπως είδαμε και νωρίτερα, δεν επηρεάζει μόνο τις αγοραπωλησίες ακινήτων αλλά και τις ενοικιάσεις. «Δυστυχώς έχει αυξηθεί πάρα πολύ και το ενοίκιο. Δηλαδή για ένα ακίνητο 80τμ. στο Αργοστόλι με 2 ή 3 υπνοδωμάτια η τιμή κυμαίνεται από 600 έως και 1200 ευρώ μηνιαίως» τονίζει η κα. Διονυσάτου.
Φυσικά, για το φλέγον ζήτημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης θέλησε να τοποθετηθεί κι η ίδια αναδεικνύοντας το σε έναν βασικό λόγο που έχει επηρεάσει την προσφορά ακινήτων και κατ’ επέκταση τις τιμές ενοικίασης. «Η αλήθεια είναι πως σπίτια υπάρχουν στην Κεφαλονιά, απλώς τα τελευταία 10 χρόνια έχουν γίνει πολλές αγοραπωλησίες για επενδυτικό σκοπό, όπως το Airbnb. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να υπάρχει μεγάλη ζήτηση και ελάχιστη προσφορά σπιτιών. Κι λόγω της βραχυχρόνιας μίσθωσης υπάρχουν πάρα πολλά σπίτια που είναι κλειστά, δηλαδή που δίνονται προς ενοικίαση από τον Οκτώβρη έως τον Ιούνιο, γιατί τον υπόλοιπο χρόνο λειτουργούν ως τουριστικά καταλύματα».
Παράλληλα, θίγει και η ίδια την κατάσταση των ακινήτων που δίνονται προς ενοικίαση λέγοντας χαρακτηριστικά πως «η πραγματική πρόκληση είναι να βρεθεί ένα σπίτι νεόδμητο ή ανακαινισμένο, χωρίς υγρασία και να διαθέτει ανελκυστήρα και θέρμανση». Μάλιστα, αντίστοιχη εικόνα με τον κ. Ευάγγελο Μαντά έχει και η κα. Διονυσάτου λέγοντας πως οι ιδιοκτήτες ακινήτων αν και θέλουν να νοικιάσουν ή να πουλήσουν σε υψηλή τιμή, δε δείχνουν πρόθεση να περιποιηθούν τα ακίνητά τους».
Συμπεράσματα
Η στεγαστική κρίση στην Κεφαλονιά είναι ένα σύνθετο πρόβλημα που επηρεάζει τόσο τους κατοίκους όσο και τους επενδυτές. Η αυξανόμενη ζήτηση για ακίνητα, σε συνδυασμό με τη στροφή στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, περιορίζει τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια χρήση. Παράλληλα, οι υψηλές τιμές και το κόστος κατασκευής επιδεινώνουν την κατάσταση, καθιστώντας τη στέγαση δύσκολη για τα μεσαία και χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα.
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η ΕΕ αναγνωρίζει τη σοβαρότητα της στεγαστικής κρίσης και έχει αποφασίσει να συστήσει ειδική επιτροπή με την ονομασία «Ειδική επιτροπή για τη στεγαστική κρίση στην Ευρωπαϊκή Ένωση» για την αντιμετώπιση του προβλήματος. Η εν λόγω επιτροπή θα αναλάβει, σε συνεργασία και διαβούλευση με τις αρμόδιες μόνιμες επιτροπές, αρμοδιότητες, ανάμεσα στις οποίες είναι και η ανάλυση ζητημάτων και η παρακολούθηση της ευρωπαϊκής νομοθεσίας που αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Η πρωτοβουλία αυτή, σε συνδυασμό με την υιοθέτηση στοχευμένων πολιτικών αποτελεί ένα σημαντικό βήμα για την εξεύρεση λύσεων.
Greek 
English